旧耐震のメリット・デメリットと住宅ローン

昨日は旧耐震新耐震の違いについて書きましたが今回は
旧耐震基準だとどのように違うのか、具体的に見て行きましょう。

旧耐震・新耐震基準の見分け方

いつ以前が旧耐震なの？

1981年6月以降の耐震基準を「新耐震基準」と呼ぶようになり、1981年5月以前のものを「旧耐震」と呼び、区別するようになりました。

見分け方は築年数ではない

単純に1981年6月以降に建築された物件であれば新耐震基準だと判断してしまう方がいらっしゃいますが、そうではありません。

1981年6月以降に認可を受けた物件が新耐震基準の建物です。

マンションの場合は工事に1年から1年半ほどかかりますので、一般的には早くても1982年（昭和57年）夏～秋頃に完成した建築物から新耐震基準が適用されていると考えられています。

正確に判別したい場合

購入検討中の建築物が旧耐震基準と新耐震基準のどちらで建てられているかを調べるためには、そのマンションの建築確認申請が受理された日を確認しましょう。

建築確認の通知書の発行日が、昭和56年6月1日以降であれば新耐震基準、5月31日以前であれば旧耐震基準の建築物です。

建築確認がされている物件であれば、建築確認通知書が存在します。不動産購入の際などは、売主側に依頼して建築確認通知書を確認させてもらいましょう。

万が一、建築確認通知書を紛失されている場合は、自治体や役所の窓口で確認台帳記載事項証明の発行を依頼する必要があります。あまりに古い物件などの場合は、保管されていない場合があるので注意しましょう。

まずは購入の仲介を依頼している不動産会社に問い合わせてみましょう。

旧耐震基準マンションのメリット

1．価格に割安感がある

旧耐震基準のマンション ＝ 築年数が古いマンションということになり、当然価格は安めに設定されています。物件の取得費が安くすめば、その分のお金をリノベーション工事や家具の取得費に回すことができるため、自分の好きなリノベーションを施したり、トータルインテリアコーディネイトに寄って理想的な住まいを手にいれることができます。また、室内を新築同様にリノベーションして販売している物件も多く見られますが、新築価格に比べると圧倒的にお得に購入できます。

2．ヴィンテージ感

築年数が古いゆえに当時の文化が反映されていたり、東洋建築と西洋建築が融合されている等、ぱっと人目を引くような個性的でおしゃれな外観のマンションが多くあります。ヴィンテージマンションは若い世代から中高年層まであらゆる世代に人気があります。

3．良い立地のマンションが多い

駅前や駅近な好立地のマンション、または公園の前などロケーションの良いマンションが多いです。そういった良い立地は滅多にまとまった土地が出ないことから、新築マンションが建ちにくく、希少性があります。特に「駅から10分以内の場所に住みたい」というご希望の方が多いため、将来的に賃貸に出したい場合にも有利になります。

4．ゆったりとした敷地に建てられているものが多い

古き良きヴィンテージマンションは、広い敷地にゆったりと建てられているケースが多いです。駐車場がすべて平置きだったり、広い中庭を設けていたり、中には共用ロビーから日本庭園の滝が見えるといった贅沢な造りのマンションもあります。

※日本庭園が見えるのはペアシティルネッサンス高輪です。

旧耐震基準マンションのデメリット

1．耐震性が低い

一番のデメリットはやはり耐震性が低いことです。 旧耐震では震度5を超える場合を想定していないため、建物が倒壊する可能性はゼロではありません。

2．住宅ローン控除が利用できない

住宅ローン減税とは、ある一定の条件を満たすことによって、各年末における住宅ローン残高の1％を、所得税もしくは住民税から10年間控除してもらえるという制度です。

条件としては、新築住宅の取得、築20年以内の非耐火住宅(木造など)、築25年以内の耐火住宅(マンションなど)となりますので、旧耐震基準のマンションは条件に当てはまらないということになります。

但し、今までは旧耐震基準では控除対象外でしたが、改定後は築年数に関係なく「耐震基準適合証明書があれば住宅ローン減税を受けられる」ということになりました。

3．贈与税の非課税制度が利用できない

住宅ローン控除の適用条件と同様に、贈与税の非課税制度についてもマンション等耐火建築物なら築年数25年までという条件があります。

但し、こちらも新耐震基準に適合していることについて証明されたものやについては要件を満たすとされています。

4．不動産取得税・登録免許税の優遇が利用できない

軽減の要件に、次のいずれかに該当するものであることというのがあります。

①1982年（昭和57年）1月1日以降に建築されたものであること（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断）

②①に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること

③新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

5．修繕積立金が高い、または値上がりリスクがある

マンションでは、共用部の修繕のために入居者から「修繕積立金（修繕金）」を毎月徴収します。

例えばエレベーターの保守点検費用や、屋上の防水工事費用などです。

その修繕金は長期修繕計画に沿って設定されており、築年数が経つと修繕金が多くかかることになり、定期的に一時金として徴収するか、あるいは段階的に修繕金が上昇していく方式で補っていきます。

段階積み上げ方式の場合は「5年ごとに15%アップ」などの設定が多いため、築年数が経過しているほど修繕金は高くなっているのです。

そのため、旧耐震物件で物件価格が安くなっている一方で、修繕金（ランニングコスト）が上昇しているあるいは上昇していく可能性があるので、購入前にしっかりと確認しましょう。

6．建替えリスクがある

築40年・50年を過ぎると、管理組合で建て替えの話が出ている可能性があります。

しかし、建て替えは入居者の同意が必要なので、なかなか実現しません。

そのため、旧耐震物件は建て替え問題で揉めているもしくは近い将来に揉める可能性があるというリスクがあります。

7．住宅ローンが利用できない場合がある

金融機関に寄っては、旧耐震の物件は取り扱いがない場合があります。

取り扱いのある金融機関でも、お客様の属性に寄り融資額に制限を設けたり、物件に寄っては融資しない場合もあります。

旧耐震基準のマンションを買いたい時

1．耐震基準適合証明書を取得できる物件かどうか

耐震基準適合証明書とは、新耐震基準を満たすことを証明する書類です。耐震基準適合証明書を取得することで、登録免許税の減額や不動産取得税の減額、地震保険の耐震診断割り引きなども受けることができます。

2．壁式構造のマンションを選ぶ

鉄筋コンクリート造には「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類の形式があります。
「ラーメン構造」とは、柱と梁により構成されている構造で、「壁式構造」とは、柱がなく、壁梁や壁により、支えられる構造であり、
通常は5階建てで地上15m以下までの建物に採用されます。壁全体で建物を支えているので強度が「ラーメン構造」よりも高いです。

3．ハザートマップを調べる

旧耐震基準のマンションを検討される場合には、より地盤がしっかりしていることが重要視されます。

4．保険の加入、共用部の保険の加入状況についても調べる

マンション購入時には、火災保険や地震保険に加入されるかと思いますが、保険でどこまでがカバーされるのかよく確認しておきましょう。保険は不動産仲介会社や住宅ローンを利用した金融機関で商品をおススメされることもありますが、その場合にもしっかりと内容を確認しておきましょう。

また、管理組合では共用部について保険に加入しているところがほとんどです。その内容についても調べておきましょう。

5．修繕工事履歴、長期修繕計画表、管理組合議事録を見る

マンション全体の修繕工事履歴や長期修繕計画表を確認しましょう。

また、管理組合議事録が開示されている場合には、直近でどんなことが議題となっているかチェックしておきましょう。

6．耐震診断をしている場合はその結果を見る

耐震診断をしている場合には、その結果を見せてもらいましょう。

まとめ
旧耐震基準の時代のマンションであっても、立地が良く、管理が行き届いており、耐震強度の高い優良な物件は存在します。

最初から旧耐震基準時代のマンションを避けるのではなく、きちんとメリット・デメリットを把握した上で物件を選ばれると良いでしょう。

避ける人が多いからこそ、とても条件の良い物件に出会えるかもしれません。