公開日 2022年09月24日
こんにちは
2021年に施行されたデジタル改革関連法に伴い、2022年5月18日に宅建業法施行規則等が一部改正されます。
改正に伴い、従来まで紙で交付されていた不動産売買関連書類の電子交付が可能に。さらに、不動産取引にかかる重要事項説明（重説）や売買契約時に宅建業者から交付される37条書面への宅地建物取引士の押印規制は廃止となります。引き続き宅建士の「記名」義務はありますが、これはオンラインでも可能です。
これにより、改正後は不動産売買契約の完全オンライン化も可能となります。
この法改正は、不動産取引をよりスムーズにし、売主・買主の手間や労力を軽減させるものだといえるでしょう。
電子化が可能となる不動産売買関連書類
今回の改正で、電子化が可能となるのは次の書類です。
- 媒介契約締結時書面（同法34条の２第１項）
- 指定流通機構への登録を証する書面（同法第34条の２第６項）
- 重要事項説明書（同法第35条第１項～第３項）
- 契約締結時書面（同法第37条第１項および第２項）
媒介契約締結時書面
媒介契約締結時書面とは、不動産売買で不動産会社に仲介してもらうときに、売主・買主と不動産会社間で締結する「媒介契約書」です。
媒介契約には、次の3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
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指定流通機構への登録を証する書面
指定流通機構とは、不動産業者専門の不動産ポータルサイトのようなもの。「レインズ」と呼ばれています。
不動産を売却する際には、SUUMOやHOME’S、at homeといった不動産ポータルサイトや不動産会社の自社ホームページ、チラシなどを使って販売活動をしますが、業者間の情報共有には「レインズ」が使われています。
レインズに物件を登録した際には「登録証明書」が発行され売主に交付されますが、この交付も今回の改正で電子化が可能となりました。
重要事項説明書
重要事項説明書とは、契約や物件自体に関する重要な事項を説明した書面。契約の「前」に交付し、宅建士が説明する義務があります。
宅建士による説明は、従来まで「対面」で行わなければなりませんでしたが、2021年4月よりオンラインでの読み合わせも可能になっています。これは「IT重説」と呼ばれる方法です。
今回の改正で、説明のオンライン化のみならず、重要事項説明書の電子化も可能になります。
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契約締結時書面（37条書面）
不動産売買契約書も、電子交付が可能となります。
「37条書面」とは、宅建業者が売主・買主に交付する不動産売買契約書のこと。売買時に締結する売買契約書と同義と考えて問題ありません。
不動産売買関連書類が電子化するメリット
不動産売買関連が電子化することで、不動産売買をする方にはどんなメリットがあるのでしょうか？
不動産売買の労力が軽減
不動産売買するまでには、不動産会社や取引相手と対面する機会が多くあります。
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不動産売買関連書類が電子化することで、売買までの工程の多くを非対面化・オンライン化できるため、売主・買主の労力は下がるといえるでしょう。
印紙税がかからない
不動産売買関連書類に限ったことではありませんが、電子化した契約書には印紙を貼付する必要がありません。
取引がスムーズに進む
不動産売買は、不動産会社と取引相手の三者間で進めていくものです。
その過程では、先述通り、従来まで二者、あるいは三者が対面しなければならない機会も多くありました。対面するには、逐一、自分と相手のスケジュールを調整しなければなりません。
不動産売買関連書類が電子化するということは、取引のオンライン化も進むということ。すでに始まっているIT重説などと併せれば、不動産取引はよりスムーズに進むようになるでしょう。
保管も容易
不動産売買をされたことがある方はおわかりでしょうが、契約後には紙の書類で溢れかえってしまうものです。
重要な書類ですので破棄するわけにもいかず、保管場所にも困る……これは、従来までどんな契約でも共通していたことですので、経験されたことがあるのではないでしょうか？
電子化すれば、保管場所が不要になるだけでなく、見返したり、共有したりするのも容易になります。
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不動産関連書類の電子化に伴う注意点
不動産売買関連書類が電子化することで、売主・買主にも大きなメリットがあります。その一方で、注意点もありますのであらかじめ認識しておきましょう。
不動産会社によっては対応不可のことも
今回の改正は、不動産売買関連書類の電子化が「可能」にはなりましたが、これが「一般的」となるまでには時間がかかるものと推察されます。
不動産売買にかかる重要書類のやり取りには、高いセキュリティが求められます。単に電子化すればいいというわけではないため、改正と同時に電子化の対応ができる不動産会社ばかりではないはずです。
操作に手間取る可能性も
これまで対面で行っていたものをオンライン化、電子化することで、操作方法に手間取ってしまう可能性もあります。
- オンライン環境が整っていない
- 閲覧方法がわからない
- サインの方法がわからない
IT重説に関しては、途中でオンライン接続が切れてしまったような場合には、説明自体が無効となってしまいます。重要事項説明は「義務」ですので、再度、説明を受ける時間を設けなければなりません。
このようなことが起きないよう、事前説明のチェックやオンライ環境の確認は徹底しておくべきでしょう。
データ紛失に気を付ける
書類が電子化することにより、保管は容易になります。しかし同時に、保管方法によっては紛失のリスクが高まります。
紙の大事な書類は、紛失しないよう、劣化しないよう、ファイルや箱に入れて大事にしまわれていることと思います。電子データになってからも同様に、保管方法は検討する必要があります。
ただパソコン上に保管しておくのではなく、セキュリティの問題と紛失リスクがない場所にデータを移しておくべきでしょう。