公開日 2023年02月11日
こんにちは
本日は2023のマンション購入にあたっての留意点 1です。
本日は購入目的の明確性と
予算設定です
☆まずは購入目的を明確に
「新築も中古も高い。どのマンションを買っても将来値下がりしそうで怖い」。東京都内に住む40代の男性は途方に暮れているようです。
調べによると、2022年に東京都区部で販売された新築マンションの平均価格は1坪（約3.3平方メートル）当たり約433万円。3LDKで一般的な70平方メートル換算で約9200万円と、10年前より6割高いです。中古価格も10年で7割上がった。値上がりは都区部にとどまらず、首都圏全体にも及んでます。
最近は長期金利が上昇し始め、将来のマンション価格の下落リスクが気になる局面でもあります。
いずれ売ることがあっても価格が保たれていそうか、「資産性」を家探しの最優先事項にしたくなりがちです。
ただ居住用のマンションは本来、暮らすために買うものとも言えます。
例えば飲み屋が多い街に割安なマンションがあったとしても、子育て目的の人が安易に購入するのはお勧めできないでしょう。
自分は何のためにマンションを買うのか、どんな街に住んだら理想の暮らしを実現できそうなのか。具体的な物件探しを始める前にこれらを明確にする必要があるようです。
☆予算の設定
住みたい街を決めるのと並行して重要なのが、予算の設定です。
一般的には、毎月のローン返済額を手取り収入の25%程度までにとどめるのが目安とされます。
・予算内に収めるための「妥協」も視野
その上で予算オーバーだった場合、何らかの「妥協」が必要にならざるを得ません。
おすすめは、「住みたい街よりも相対的に相場が安い、近隣のエリアに選択肢を広げること」）。
さいたま市の浦和駅が最寄りのマンションを探していた人が、南浦和駅周辺でも探すようなイメージ。新築限定で探していた人の場合、相対的に安い中古も選択肢に入れると予算に収まりやすくなりますね。
最寄り駅からの距離が遠い物件なら予算内に収まるケースもあるが、そういう妥協は「あまりおすすめできません。築10年の中古マンション価格が新築時からどの程度変化したかを調べたデータによると、
最寄り駅から徒歩6分以内の物件は平均で4割以上値上がりしていたのに対し、
徒歩21分以上の物件は2割程度の上昇にとどまる。住みたい街の「駅遠物件」より、近隣エリアの「駅近物件」の方が一般的には資産性が期待しやすい。
・近隣中古の成約価格を調べよう
住みたいエリアで予算内のマンションが見つかった場合でも「価格が割高なのでは」と気にして買う決断ができない人も多いようです。参考になるのが、同じエリアの中古物件の「成約価格」です。
いま新築で販売されているマンションの価格が、駅からの距離などの条件が似た中古物件の成約価格より大幅に割高なら、将来的に大きく値下がりするリスクが高くなりがちです。中古物件の場合も、同じような築年数の成約事例と比較することで、売り出し価格の妥当性をチェックできます。
またすでにマンションを持っている人が、住み替えのために別のマンションを購入する場合も、現住居を売却する際の価格設定の参考になるため今住んでいるマンションの中古取引の成約事例を調べておきたいところです。
相場より大幅な高値で売り出してしまい、買い手が現れないといった事態を避けるのに役立ちます。自分の住むマンションの成約事例がみつからない場合、駅距離や築年数などの条件が似た近隣物件の事例を探すのが一般的です。