公開日 2023年02月12日
こんにちは
2023のマンション購入にあたっての留意点 2
本日は住宅ローンについてです
☆住宅ローン、「変動」にメリット
マンション購入時には住宅ローンも重要なポイント。一般的に新築・中古とも購入前に金融機関の事前審査が必要。特に注意したいのが中古を探す場合です、
買いたい物件が見つかった後に事前審査を申請しているようでは、他の購入希望者に先を越されてしまう恐れがあります。借り入れ希望額を予算上限に合わせたうえで、事前審査は物件探しの前に済ませておきたいところですね。
住宅ローンを借りる金融機関はまずは金利や手数料の低さで選んでよいでしょう。
悩みどころは変動と固定、どちらの金利で借りのが良いでしょうか。日本の長期金利に上昇圧力がかかる中、すでに固定金利は上がり始めています。
いずれ変動金利も上がる可能性があるため、今のうちに固定金利で借りた方が安全という発想もある。ただ変動の場合も毎月の返済額がいきなり急増する懸念は小さい。変動金利は一般的に半年ごとに見直されるが、上昇した場合も当初5年間の返済額は変わらず、5年経過後の返済額も従来の25%増までに抑制されるというルールを設ける金融機関が多いです。
足元の変動金利は最も低いケースで年0.4%以下なのに対し、住宅金融支援機構が提供する35年固定の住宅ローン「フラット35」は融資率90%以下で.68%。5000万円を35年で借りるケースだと、月々の支払額は変動の方が3万円ほど安くなります。収入が多く返済能力が高い人なら、変動金利を選ぶことでローンの元本を速いペースで減らせるメリットを享受できます。
ただし変動金利が上昇すれば当初の返済額が増えなくても元本は減りにくくなるため、借入額にはある程度余裕を持たせたほうが安全でしょう。
☆住宅ローン減税の活用を
ローンを組んでマンションを購入した後は、住宅ローン減税が活用できるのがおすすめです。借入期間が10年以上など一定の要件を満たせば、原則として住宅ローンの年末残高の0.7%相当が所得税や住民税から差し引かれます。
控除期間や金額は新築と中古で異なる。新築の場合、長期優良住宅や低炭素住宅の認定を受けたマンションなら最大計455万円分の控除を受けられます。購入を希望するエリアで該当する物件が販売されていれば選択肢として検討する価値はあるでしょう。新築の場合、23年中に入居した方が24、25年に入居するより控除額が多くなる点にも注意したいです。
中古は新築より控除期間が短く、金額も小さくなる。ただ宅地建物取引業者が売り主となり一定のリフォーム工事を済ませた買い取り再販物件であれば、新築と同じ条件で控除を受けられるが、そうした物件は一般的な中古よりも高値で販売されていることが多い点には留意したい。