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不動産契約において重要！意思表示の合致とは？

はじめに

　
任意売買契約において、意思表示は極めて重要な概念です。

意思表示の合致によって成立する契約とそれに基づく互いの義務

　改正民法の５２１条において、契約自由の原則が明記されました。

これはもともと、憲法で保障されている財産権に関し、自分のことは自分で決められるという私的自治の原則から、

誰とどんな契約をするのかは自由であるという考えによるものです。

　ただし、自己決定に基づいて、契約が成立すれば、その契約によって債権債務関係が生じ、互いに拘束されることになります。

これが契約の持つ拘束力であり、これから逃れるためには契約を取り消したり、解除するなどの対応を必要となります。

　では、契約はどのように成立するのでしょうか。

　これは５２２条１項に書かれています。

　すなわち、契約の申込みと承諾によって成立します。

　もっと言えば、契約成立に向けた申込みという意思表示がなされ、相手方がこれを承諾する意思表示をすることによって、意思表示の内容が合致し、契約が成立することになるわけです。

　ただ、実際の事例問題では、この認定が求められるかどうかはケースバイケースです。

　例えば、売買契約を考えてみましょう。

　売買で言えば、５５５条により、代金支払請求権を行使するための要件は「売買契約の成立」となりますが、この法律要件に該当する具体的事実として、問題文に「売買契約を締結した」と記載されていることがあります。この場合は特に検討するまでもなく「売買契約の成立」という法律要件を満たすと考えてよいでしょう。

　これに対して、「売買契約を締結した」と記載されてはいない場合は、売買契約の「申込み」とそれに対する「承諾」があったことをしっかりと指摘しなければいけません。

　ここでいう「申込み」は、買主と売主のどちらからでも構いません。どちらか一方を指すものではなく、先行してされた売買契約締結に向けた意思表示が「申込み」であり、その条件をそのまま受け入れるものが「承諾」となります。

　ここで改めて民法５５５条を確認してみましょう。次のように書いています。

「（売買）５５５条　売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる」

　「財産権を相手方に移転する」のが売主、「これに対してその代金を支払う」のが買主です。

　仮に、売主から契約を申し込むとすれば、「車（財産権）を相手方に移転する」ので「３００万円（その代金）を支払」って欲しいという申込みの意思表示をします。ただし、５５５条の趣旨から、財産権の内容と代金の内容の特定、すなわち、売買目的物の特定と代金額（少なくとも金額が確定できる算定方法）が必要となります。買主としては、この「申込み」を「承諾」するかどうかが問題となり、その条件をのめば「承諾」となり、売買契約の成立が認められることになるわけです。

　そして、このようにして売買契約が成立すると、その売買契約の「効力を生じる」（５５５条）ことになります。

　この「効力が生じる」の意味は極めて重要です。

　つまり、合致したその意思表示の内容が、そのままお互いの債権・債務となるということを意味します。

　その結果、売主は車（財産権）を移転させる義務を負い、買主は３００万円（その代金）を支払う義務を負うことになります。

　お互いに表示し、合致した意思表示のないように法的に拘束され、その内容に応じた債権と債務を負うことになるわけです。

　論文の答案に書くこともなく、短答で問われることもないでしょうが、この点を理解しておくことがとても大切です。

まとめ

本記事では、意思表示に関する基本的な考え方から具体的な事例まで解説しました。

意思表示は契約の根幹をなすものであり、その理解は極めて重要です。

合致したその意思表示の内容を、適切に判断できるようになることが、不動産売買において大切なスキルとなるでしょう。