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競売とは？その仕組みやスケジュールを知ろう！

弊社でも始めております　不動産競売代行

そもそも競売とは「不動産競売」のことで、住宅ローンやその他の借り入れなどをしている人が、その返済を怠ったとき、貸している側（債権者）が裁判所に申し立てることがきっかけで始まります。

裁判所がその申し立てを正当なものとして受理したならば、裁判所が物件の差押を行ったのちに競売の開始決定し、そのまま不動産の売却をしてくれるのです。

その時の売り方は入札方式で最も高額を付けた入札者に売却され、その金額は貸したお金（債権）に充当され返済されるのですね。

 

詳しく流れを解説すると、
まず、競売の申立を受理した裁判所から、競売開始決定通知が内容証明郵便にて送られてくるのが始まりです。

その後、入札日が決定され通称「三点セット」と呼ばれる物件明細書、現況調査書、評価書が公開、ここで物件の情報を具体的に知ることができます。

競売のスケジュールには多少の時期の前後はありますが、裁判所に最初の情報が張り出されてから3カ月後くらいで入札日の決定、三点セットが公開されます。

その1カ月後には入札日が設定され、さらにその1カ月後には代金を支払って所有権移転される、といったスケジュール感で、予定日も記載があるので確認しましょう。

以上が競売の流れやスケジュールで、裁判所が仕切ってやるのであれば法律も守っているから一見問題が起きないように思えます。

競売のメリット

 

〇安く購入できる

競売物件を購入する最大のメリットが購入費用の安さです。

後ほど紹介するように、競売物件は「内覧ができない」「売主の契約不適合責任がない」などのデメリットがあり、競売市場修正として減額されています。

 

〇購入の手続きが通常物件よりもシンプル

競売物件は通常物件と比べて手続きの負担が少ないのもメリットです。

一般的な物件購入の場合、司法書士に依頼して売買契約を交わしてから代金を支払い精算するという流れですが、競売物件の購入手続きは非常にシンプルです。

所有者の移転登記や抵当権の抹消登記など複雑な手続きは裁判所が行います。
また購入者は、入札用紙と反社会的勢力に属していない旨の書類を提出してから保証金の納付、後日に残りの代金を支払えば手続きが完了します。

しかし、競売には気をつけなければならない点が数多くあるのです。
裁判所の資料のみで判断することから、個人で行うには以下のようなリスクがあります。

 

・物件の詳細が分からない

競売物件は中を見られず、外見と3点セット内の写真でしか状況が分かりません。

通常ならば内見して物件を確認、躯体や設備の使用感を確認でき、雨漏りや故障など不具合があれば契約前に把握できます。

競売物件はそれらの確認ができないので、購入してからじゃないと分からないのですね。

・売主の契約不適合責任がない

全て自分自身で対処しなければならないので、リフォーム前提で考えたとしても想定外の予算が必要になることも。

・売主がどんな人なのか分からない

直接、契約しないので売主の人となりや家族構成すら分かりません。

このデメリットが次の項目に繋がってきます。 

・競売後に売主が物件から出ていかない場合、立ち退きさせなければならない

売主が物分りのいい人で競売とともに引越しの段取りを進める人ならば問題ないですが、立ち退かない人ならば大変です。

・ マンションの場合、滞納中の管理費修繕費などがあれば支払う義務がある

 

ですから、競売にも詳しく相談に乗ってくれる不動産会社にコンサルティングを依頼するくらいが、バランスが取れていて良いのかもしれませんね。
以上のことからみても、市場価格より安く買えるとはいえ、競売代行の専門業者へご相談されることをお勧めいたします。

弊社では、多くの落札実績があり、物件の調査から鍵の引き渡し、リフォームのご相談までトータルで承ることが可能です！

お問い合わせください。全力で精進して参ります！！

 

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