こんにちは

先日　久々に直接取引の場に出会いました。


直接取引という　間に立って売買のサポートをする仲介業者なしで不動産売買をされるので
契約書面や重要事項説明書を仲介業者を通さず　弊社宅建士側で直接説明させていただきました。
慣れないことで緊張しましたが　なんとかまとまりました。

直接取引する最大のメリットは仲介手数料がいらないことですが、
どんなことに気をつけなければいけないのでしょうか。

直接取引する際の注意点

不動産売買を個人間で行う場合、法律の規制がない分全て自己責任となるため、慎重に行わなければなりません。
仲介業者が行う全ての業務を個人が行わなければならないので、何倍もの注意が必要なのです。
 

売買契約書は作成するべき

売買契約書とは、取引内容に売主買主ともに合意した証です。
売買契約書を作成しなくても契約は締結できますが、後々「言った」「言わない」のトラブルを防ぐために必ず作成しておきましょう。
 
特に契約不適合責任については、引き渡し後の瑕疵についてどうするのかの取り決めを明確にしておくべきです。
契約する前に買主は売主立ち合いの上で丁寧に内覧し、気になる箇所は契約書の条項に記載しておきましょう。
知り合いだから、ご近所だから、親戚だからと、契約不適合責任の範囲や期間を決めていない場合、年数が経過したときに契約当初の認識にズレが生じる可能性もあるのです。
 

売却金額は相場相当にするべき

仲介なしの直接取引は身内やご近所など身近な親しい関係者と行うことが多いため、売却金額を大まかに安めに決める傾向があります。
身内の取引で相場よりも安くしてしまうと、贈与のための所有権移転登記だとみなされてしまい、購入者に贈与税が課せられてしまう可能性があります。
 
また、相場よりも安く売却すると「安くしてやったのに」という恩着せがましい気持ちが、購入者との今後の関係性を悪くしてしまうかもしれません。
相場の適正価格で取引することによってトラブル回避につながるのです。

 

取引の費用や税金はかかる

仲介なしの直接取引でも、以下の費用や税金はかかることを心得ておきましょう。
・売買契約書に貼る印紙代
・司法書士に依頼する場合の手数料
・売却益に課される譲渡所得税や住民税(売主)
・登録免許税(買主)
・不動産取得税(買主)
など
 

住宅ローンの審査には重要事項説明書が必要

買主が住宅ローンを組んで物件を購入する場合、銀行に重要事項説明書の提出が必要になります。
しかし、仲介なしの直接取引の場合、契約書は作成できても個人では重要事項説明書は作成できません。
法的に有効な重要事項説明書は宅地建物取引士が作成しなければならないからです。
このような場合は、個人売買のサポートをしている会社に重要事項説明書を作成してもらいましょう。
 
また、登記が履行されないと抵当権が設定できず融資を持ち逃げされる可能性があるため、銀行は個人が所有権移転登記をすることを好みません。
住宅ローンの審査に通るためには、司法書士に所有権移転登記を依頼しましょう。
 

身元が明確な相手と取引するべき

仲介なしの直接取引の場合は素性が明らかな身近な人物との取引が多いですが、買主が決まっていない場合にはインターネットで取引相手を探す人もいるでしょう。
その場合も、SNSでのやり取りだけで売買を決めるのはやめましょう。
 
今の時代、身分を偽装することは簡単なので、全く知らない赤の他人との取引は非常にリスキーです。
どうしてもインターネットで売買相手を探したい場合は、信頼性の高い登録制サイトなどで探しましょう。
 

仲介を入れた方が安心！

不動産売買取引は専門的な知識が必要なため、仲介業者が入らないとトラブルに発展しやすく、仲介手数料以上の支出を負うリスクがあるので、できるならば仲介ありの不動産売買を行いましょう。
 

先日のお客様はたまたま　持ち家を不動産会社に売却する際の代金を現金としての　お買い替えとのことで　
​持ち家の買主たる不動産会社さんが事実上のサポートをしていただいたとのことですが
このように安心して不動産売買ができる状態でない限り、個人間の直接取引はおすすめできません。

信頼できる仲介業者に全ての業務を任せることで、安心してスムーズに不動産売買ができるでしょう。

 

 

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城東不動産販売株式会社

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