4つの価格上昇要因

価格上昇の理由は4つあると考えています。第1に金利の低下です。例えば「フラット35」の金利は、13年ころは2%程度でしたが、16年には0.9%まで低下しました。現在では少し上昇して1.3%程度で推移しています。この期間は金利低下が23区の中古マンション価格の上昇ドライバーだったと考えられます。

第2に共働き世帯の増加です。01年は951万世帯でしたが19年には1245万世帯まで増加しています。実際に現場では20代の夫婦でもペアローンを組んで高額帯のマンションを買うケースが見受けられます。

第3に日経平均株価の上昇です。12年10月は約9000円程度でしたが、18年10月には2万4000円超まで上昇しました。その後は20年2～3月のコロナショックを経て再び上昇し21年2月には3万円の大台に乗せ、現在は2万9000円前後で推移しています。都心の高額帯マンションについては、新築でも中古でも親世代からの支援を受けて購入する人が多いですが、親世代が株式を保有していれば株価上昇に伴う資産効果を通じて、援助をしやすい環境が整うという面があると思います。

最後に在庫の減少です。17年秋ごろには在庫が約2万2000件に積み上がり、20年5月まで高止まりの状態が続いていました。この水準は08年1月以降で最高水準でした。しかし20年6月から減少が始まり、21年5月には1万7200件強まで落ち込みます。業界では売り物件が減ったという声がよくありましたので、それも価格上昇の原因になっていたようです。

価格上昇要因の存続期待できず

これら価格上昇要因の存続は、あまり期待できない状況になるのではないかと考えています。まず、金利がさらに下がるということは考えにくいでしょう。実際、長期の住宅ローンでは21年10月以降、固定金利を上げる金融機関が出始めています。

日経平均株価も、3万円を超えてさらに上昇する可能性は日本のファンダメンタルズからしても低そうです。共働き世帯も全体の7割程度まで増えていますので、さらなる増加は見込みにくいでしょう。実際、11年以降増加の一途をたどった共働き世帯数は、20年には19年比で5万世帯減少しています。在庫件数も21年6月以降反転し、11月には1万9000件超まで増えています。

その中でも弊社は中古マンションを沢山所有しているので気になる物件がございましたら是非ご連絡下さい。

城東不動産販売株式会社

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