これまで一方的な右肩上がりで上昇を続けてきたマンションマーケットであるが、東京都心6区70平米あたりの中古マンション売り出し価格が1億8761万円と前月比0.2％の下落になったのだ。

さらに3月のレポートでも同じく0.2％と2カ月連続の下落となった。

連続の下落とはいえ、その幅はわずか0.2％にすぎず、この数値をもってマンションマーケットが下落に転じたと断言できるものではない。

だが、通常であれば毎年2月から3月にかけては新年度を前にして住宅が最も動く時期。価格は堅調に推移するものだが、わずかとはいえ2カ月連続で下回ったことに業界関係者の驚きが広がったものと考えられる。

実は気になる動きが現場のあちらこちらですでに顕在化しつつある。

中古マンションマーケットに変化の兆し

そのうちの1つが、売り出し価格と成約価格の乖離だ。

東日本不動産流通機構のレポートによれば、2026年2月の東京都心3区における中古マンション売買において、売却希望単価が1平米あたり315万円だったのに対し、成約価格単価は233万円と価格差で82万円。希望価格から26％減の価格でしか成約できなかったとされる。

つまり、売主の希望する価格では成約できないため価格交渉を行った結果、26％も値引きして成約しているのが実態なのである。

値上がりを続けてきたマーケット、しかも進行するインフレに、不動産は常に上昇を続けると信じる売主が、強気の価格設定を行うことはよく見られる光景である。

しかし、価格差が広がっていることは、変化の兆しと見てとれる。

背景にあるのが金利だ。4月18日現在の政策金利は0.75％。日銀はイラン情勢を見極めるとして、引き続き4月の利上げを見送るのではないかとの観測もあるが、原油価格の高騰はインフレの加速につながる可能性は高く、早期の利上げが必要である局面には変わりがない。

政策金利の引き上げは変動金利型住宅ローン金利の引き上げにつながり、マンションマーケットにボディブローのように効いてくる。

また、10年物国債利回りは、4月18日現在で2.417％と、1年前に比べて1％以上高い利回り水準になっている。長期金利は日銀の利上げとは関係なく将来のインフレを折り込みながら上昇を続けている。

このことは、不動産投資を行う側からみて調達金利が上昇を続けていることを意味する。

不動産投資における期待利回りは、ベースとなる国債利回り（リスクフリーレート）に、どれだけのリスク（リスクプレミアム）を上乗せするかで決定される。

1年前と比べてリスクフリーレートが1％上昇しているならば、1年前に期待利回り3％で都心不動産に投資していた投資家にとって、今年は同じ物件であっても、リスクプレミアムを同じにしたとして期待利回りを4％に引き上げなければならなくなる。

利回りを引き上げるには、分子である家賃収入が30％以上値上げできれば相場は保たれることになるが、急激な家賃上昇に耐えられるエリア、物件には限りがある。

つまり、これ以上の価格の上昇には、家賃の急上昇を見込まなければ価格の上昇を保つことができないことを意味している。