ここまでは収益還元的に不動産投資マーケットを見た場合の話だが、実際のマーケットは違った側面がある。

売買を繰り返してキャピタルゲインを得る転売ヤーの存在だ。国内外の個人投資家などがマーケットを跋扈しているように見られがちだが、実際にはこの領域に多数の中小デベロッパーと不動産仲介会社が関与している。

中小デベの多くは、これまで郊外などを中心に土地を仕入れ、マンションを建設、分譲をしてきた。

だが昨今の地価の上昇と建設費の途方もない急騰は、彼らが供給するマンションの原価高につながる。

都心マンションであれば富裕層や投資家が喜んで買ってくれるかもしれないが、彼らの主戦場である郊外、地方マーケットでは実需層のみが顧客となる。販売価格が実需にミートしない物件では販売在庫を抱えてしまうことになる。

そこで都心部で大手が分譲するタワマンなどを20戸、30戸とまとめ買いをし、転売することで売り上げ、利益を確保している。

これを業界では「専有卸し」と呼ぶが、大手デベロッパーにとっても大量に販売しなければならない住戸をまとめて購入してくれる彼らの存在はありがたい話なのだ。

もう1つが、中古マンションマーケットで個別に売却される区分所有住戸を購入し、リニューアルをしたうえで再販する買取再販業者の存在だ。

ここには中小デベのみならず、不動産仲介業者も多数参戦している。出口価格は仕入れ値に仲介手数料、リニューアル費用に自社の利益を上乗せした価格となる。

中古マンションマーケットの値上がりが続いている限りにおいて、タワマン等新築マンションの専有床買いも中古住戸の買取再販事業も成立する。

だが時計の針が逆回転を始めるとどうだろうか。多くの業者が出口で売り抜けることができなくなり、在庫を抱え込む状況に追い込まれる。

このことは中古相場が値上がりしなくなる、あるいはそのスピードが落ちるだけで、ひどく彼らの財布を苦しめることを意味している。