そうした投資家が自身の経験をもとに作り上げた独自資料をもとに、投資家たちの判断の方法や思考の過程を紐解いていく。

まずは「家賃表」を紹介した。管理会社6社からの情報を1枚に集約し、家賃収入から手残りまでを一覧で把握できる資料だった。

次に今回取り上げるのは、もう1つの資料「返済予定表」と、

金融機関に自ら提出しているという「経営報告書」だ。

返済予定表は全借入の残債を一覧管理し、任意の時点での財務状態をシミュレーションできるという。加えて半年に1度、金融機関に自ら経営状況を報告する資料も作り続けている。

これらの資料をどう作り、どう使っているのか。融資交渉の具体的なエピソードとあわせて聞いた。

―返済予定表を作ろうと思ったきっかけを教えてください

物件を金融機関に持ち込んで、どれくらい融資してもらえそうかを予想しようとしたときに、自分の残債を把握していないとそれができないなと気づきました。

そこで、今自分がどれだけ借りていて、担保の余力がどれくらいあるのかを整理したいと思って作りました。

でも、そのつど手作業で集計するのは面倒なので、一度作ればあとは自動で計算される仕組みにしたかった。自分を楽にするために作ったというのが正直なところです。

―具体的にはどのような構成なのでしょうか？

エクセルのシートに、借入1本ごとの返済表を作っています。金融機関からもらう返済予定表を、財務関数で再現した形です。借入額・金利・期間を入れれば自動で計算されます。

それらの別シートから、メインのシートに数字を引っ張ってきて、全借入の残債を一覧にしています。年数を変えれば、1年後、3年後、5年後…と任意の時点での残債が全物件で見られるようにしています。