不動産バブル崩壊から見る東京

最後に、このような投資家の目線から見た日本の状態について、リスク検証を行ってみます。

2026年2月、金融庁が地方金融機関に対し、不動産融資の過熱リスクを提示しました。これは彼らにとっては警戒する予兆となる政策シグナルです。

そして彼らにとって、特に都心は最も注視すべきエリアです。2026年初頭より天井感を示す複数の兆候が見られます。

まず、都心3区（千代田・中央・港）の中古マンション市場では、新規の売り出し価格が強気な一方で実際の成約価格との乖離が広がり、買いの勢いが鈍化して半年ごとの価格上昇率が約1〜2％程度へと大きく縮小しています。そしてレインズによると、2025年3月から2026年3月で都心3区のマンション在庫は2903戸から4205戸へ、45％増と大幅に積み上がりました。2026年3月時点で、都心3区の売り出し価格と成約価格の差は38％に達しています。彼ら中国人投資家の目線からすると、政策シグナル、価格上昇率の減少、在庫増、価格乖離といった「下落の先導シグナル」が全て揃っています。

東京の物件から他の都市や商業施設など、別のアセットへ組み替える検討はすでに始まっている可能性があります。

まとめ

日本の特に若い人たちにとって、不動産価格はオリンピック誘致・金融緩和・インバウンドを通じて上昇し続けてきました。そして、これからも不動産価格は上がるはず、という一種の神話があるというのです。

一方で、いまの投資家は、それとは真逆の教訓を刻み込まれたばかりです。彼らは生まれた時から「不動産は下がらず、人生の勝ち組になるための唯一のチケット」と教えられました。そして2020年代に入り、その神話が目の前で崩壊するのを目撃しました。

日本の若い世代が新しい日本の不動産神話を信じる一方で、投資家は神話の終焉から学んだロジックを掲げて参入している。

このすれ違いは、勝敗を分けるデジャヴのようにも思えるのです。