日銀は16日の金融政策決定会合で政策金利を0.25%引き上げ1%程度とすることを決めた。住宅ローン変動型金利にも今秋ごろから、波及する見込みだ。金利上昇の一方、中東情勢の影響などから住宅価格高騰にも歯止めがかからない。この状況下、住宅ローンはいくら借りていいのか。手取り額との比率をしっかり計算した上で、家計全体の支出入の変化も見込んだ検討が欠かせない。

一段の利上げの可能性も

金利上昇はさらに続くとの見方も多い。MFSの塩沢崇取締役は「27年には政策金利が1.5%まで上昇するのが今のメインシナリオ。リスクシナリオとしては2%程度までの上昇も考えられる」と話す。

35年元利均等返済で、返済額は5年ごとにしか見直さない「5年ルール」や見直す場合も返済額はそれまでの25%増までとする「125%ルール」を考えず、借入額と住宅ローン金利の変化によって、毎月返済額はどう変わるかを試算した。2%まで上昇した場合、借入額が3000万円なら毎月返済額は10万円弱と1%の時に比べて約1万5000円多い。5000万円なら約16万6000円で同2万5000円の差、1億円では33万円超で同4万9000円の差だ。1億円の場合、年間負担は約59万円多い。

では、実際に住宅ローンをどの程度まで借りていいのか。水準を考える一つの目安が「返済比率」。収入に占める返済額の割合だ。金融機関の審査にも使われる。

例えば、住宅金融支援機構の全期間固定型ローン「フラット35」は30〜35%以下（すべての借り入れが対象）で、民間金融機関ではもう少し高い場合もあるとされる。審査時は現行より高い金利「審査金利」を用いて比率を計算するのが一般的だ。

ただ、審査に通ったとしても「借りられる額はあくまで上限であり、家計が『借りていい額』とは異なる」（三井住友トラスト・資産のミライ研究所の丸岡知夫所長）。審査に通った金額から、自らのケースに合わせ、本当に返し続けられる額を検討したい。審査は税などを控除する前の収入で行われる例もあるが、自ら試算するなら、手取りをベースにした方がイメージをつかみやすい。

2025年の総務省「家計調査」（2人以上世帯）で示される住宅ローン返済中の勤労者世帯の可処分所得を基準に、借入額と金利で返済比率がどう変わるかを試算した。現在の変動型金利の目安の1%では7000万円借りた場合は既に32%、金利が1.5%まで上昇すれば35%に達する。8000万〜1億円などはそもそも審査に通らない可能性もあるが、借り入れ後に手取りが減り、試算のような返済比率になる可能性は残る。